流動性壓力持續(xù)！房企融資規(guī)模同比大降5成…四部門同日表態(tài)，釋放什么信號？

1-4月，房企整體融資規(guī)模仍維持低位，同比降幅超5成，多數(shù)房企流動性壓力持續(xù)。

近日，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會議精神，其中均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。

接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然央企、國企和少數(shù)民營企業(yè)外部融資有所放松，但大部分民企目前外部融資還關(guān)著門，此次多部門表態(tài)就是希望金融機(jī)構(gòu)能夠支持那些房企尤其是民企的合理融資需求。預(yù)計未來房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。

房企融資規(guī)模同比降5成

4月，房企發(fā)債規(guī)模大幅下降。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，環(huán)比下降35.96%，相較于去年4月731.95億元，同比下降49.6%。4月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，環(huán)比上升0.94%，相較于去年4月147.64億元，同比下降80.46%。

從融資成本來看，信用債與海外債融資成本有小幅浮動，其中信用債平均利率為3.48%，環(huán)比下降0.37個百分點，同比下降0.95個百分點；海外債平均利率為5.55%，環(huán)比增長1.49個百分點，同比下降0.35個百分點。

今年累計來看，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，房企整體融資規(guī)模仍然維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。

對于房企融資規(guī)模維持低位的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，今年以來，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個層面釋放積極信號。但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時間，短期內(nèi)企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月規(guī)模房企整體融資規(guī)模仍保持在低位，多數(shù)房企流動性壓力持續(xù)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動性風(fēng)險是企業(yè)保持財務(wù)定力及穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵。

四部門表態(tài)支持房地產(chǎn)融資

近日，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會議精神，其中均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。

央行會議強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

銀保監(jiān)會會議指出，要督促銀行保險機(jī)構(gòu)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。

證監(jiān)會會議要求，科學(xué)合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍，適時出臺更多支持實體企業(yè)發(fā)展的政策措施。

深交所會議表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

整體融資環(huán)境或明顯改善

對于多部門對房地產(chǎn)金融政策的表態(tài)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時表示，4月29日中央政治局會議對于房地產(chǎn)的表述放在“要有效管控重點風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”的模塊，這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險還存在，如房企停工、房企債務(wù)違約對金融體系的負(fù)面影響等。

楊紅旭認(rèn)為，目前的問題在于房企融資還比較困難，雖然央企、國企和少數(shù)民營企業(yè)外部融資有所放松，但大部分民企目前外部融資還關(guān)著門，此次多部門表態(tài)就是希望金融機(jī)構(gòu)能夠支持那些房企尤其是民企的合理融資。

對于銀保監(jiān)會提出“要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險”，楊紅旭認(rèn)為，過去幾個月，部分地方政府過于追求防范項目風(fēng)險，不讓項目停工或爛尾，保交樓，沒有關(guān)心這些民營企業(yè)的集團(tuán)風(fēng)險。銀保監(jiān)會要求既兼顧保交樓目標(biāo)下的項目風(fēng)險，又要兼顧到企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，對其進(jìn)行合理正常的金融支持、融資支持，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

另外，對于證監(jiān)會提出“積極支持房企債券融資”，楊紅旭認(rèn)為，證監(jiān)會支持態(tài)度很明確，現(xiàn)在是要加快支持的力度和速度，要向更多的民營企業(yè)開放融資。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，一行兩會的表態(tài)中“及時優(yōu)化”、“積極支持”、“督促銀行保險機(jī)構(gòu)”等用詞更積極，傳達(dá)了調(diào)整政策的迫切性，預(yù)計后期地方銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。此外，銀行、AMC等機(jī)構(gòu)對重點房企的風(fēng)險項目并購等有望加快推進(jìn)，利于房企風(fēng)險出清。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對于房企來說，問題的解決還是要靠自救，靠市場回升，自然創(chuàng)造出自救的條件，指望退出“三道紅線”和貸款集中度管理、推出新一輪放水、房企能在A股上市融資等突破既有長效機(jī)制、監(jiān)管底線的措施，是不可能的。目前，國家及各地政府能做的就是完善政策措施，松綁既有的調(diào)控，出臺更優(yōu)惠的金融措施，讓市場穩(wěn)定下來，并穩(wěn)定預(yù)期，剩下的要靠企業(yè)自救，并激發(fā)市場化收并購的條件。