公募REITs擴容增類再進一步，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs起航。11月26日，華夏華潤商業(yè)REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT火速獲批。上海證券報記者從銷售渠道了解到，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在籌備發(fā)行工作，最快有望在12月公開發(fā)售。

中央金融工作會議提出促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。在業(yè)內(nèi)人士看來，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs起航是落實中央金融工作會議的重要舉措。REITs上市后拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于降低企業(yè)負債率，有望推動商業(yè)不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，促進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

核心商圈資產(chǎn)運營穩(wěn)健

公募REITs試點資產(chǎn)拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，華夏基金、中金基金拔得頭籌。“來自核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營穩(wěn)健的項目更容易獲批。”一位基金管理人說。

華夏華潤商業(yè)REIT的發(fā)起人為華潤置地，底層資產(chǎn)為青島萬象城，項目估值達到81.47億元。據(jù)悉，青島萬象城位于被譽為青島核心廣域級商圈的市南區(qū)香港中路商圈，該商圈是國內(nèi)外游客來青島旅游消費的必經(jīng)之地。今年上半年，青島萬象城營業(yè)收入達到3.31億元，同比增長10.9%，平均出租率超過98%，穩(wěn)定維持高位。

華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)長沙覽秀城位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米。該項目年度客流逾1000萬人次，其坪效（每坪面積可產(chǎn)出營業(yè)額）、運營收入在2020年至2022年的年度復合增長率分別達到14.6%和31.6%。截至9月末，長沙覽秀城出租率達98.9%。

中金印力消費REIT的發(fā)起人為印力集團，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。杭州西溪印象城是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD 購物中心，項目估值接近39.77億元。數(shù)據(jù)顯示，該項目在2022年的營業(yè)額超過35億元；2023年上半年營業(yè)額突破21億元，創(chuàng)下半年業(yè)績歷史新高。

談及上述消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，瑞思不動產(chǎn)金融研究院研究部負責人王煜昊表示，從區(qū)域分布來看，三單項目分別位于青島、杭州、長沙三個商業(yè)資源聚集度較高、城市人口活躍的新一線城市，區(qū)位優(yōu)勢和增長潛力明顯；從底層資產(chǎn)情況來看，三單項目底層資產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，具有合理的租戶結(jié)構(gòu)及成熟的會員體系，對業(yè)績增長形成了有效支撐。

有望推動商業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級

目前，我國消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模大、市場化程度高。截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米。

中金基金表示，國內(nèi)百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產(chǎn)具有投資金額高、投資回報周期長等特征。以消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs，有利于增強消費能力、創(chuàng)新消費場景，改善居民生活水平，助力擴大國內(nèi)需求、發(fā)揮消費的基礎(chǔ)作用，落實把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置。

對于政策支持消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，華潤置地相關(guān)人士談到，該公司已啟動資產(chǎn)管理平臺搭建和資產(chǎn)管理能力建設(shè)，積極向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造新的業(yè)務(wù)增長極。未來將抓住消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展機遇，通過積極參與首發(fā)及后續(xù)擴募打造行業(yè)領(lǐng)先的REIT平臺，構(gòu)建商業(yè)不動產(chǎn)“投融建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)。

中證鵬元研發(fā)部高級研究員吳進輝進一步表示，公募REITs能有效連接實體經(jīng)濟和金融，是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展的重要工具。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市后拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于降低企業(yè)負債率，還有望推動商業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，促進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。